第 10章（2 / 2）

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（3）选择按揭银行的窍门。目前各行按揭的贷款利率相同，客户在选择办理按揭银行时，主要应从银行提供的服务来判断。中行为按揭客户提供6项增值服务，包括：参加抽奖活动；配套汽车贷款、装修贷款；免保证金办理长城信用卡；享受特约商户折扣；享受中行vip待遇；赠送《中银理财》杂志等等。

（4）确实无力偿还按揭贷款怎么办。为了保障自身的利益，客户在确实无法归还按揭贷款时，应尽量将房产以合理价格出让，中行将配合客户完成房产的转按手续。

购房时要注意防避税“妙招”

在市场上，有部分房地产交易者为规避税费常常会进行一些“巧妙交易”。针对这种情况，中国房地产估价师与房地产经纪人学会曾发出风险提示：种种避税“妙招”在获得短期利益的同时，将给交易双方尤其是买方利益埋下巨大风险。

第一招是私下交易。等卖方领取房屋所有权证的期限满5年后再办理过户。风险是卖方可以通过遗失补证的方式注销原房屋所有权证，重新办理新证后再次将其房产转让，从而一房两卖。

第二招是通过“赠予”方式交易。双方不办理过户手续，以赠予方式变相达到房产交易目的。如果房屋出现质量等问题，买方权益根本得不到保障。

购房过程当中需注意的问题及应对措施

（1）虚假广告。设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。

应对：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。

（2）配套设施。开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。

应对：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。

（3）内部认购。内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。

应对：最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。

（4）物业管理。开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。

应对：购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。

（5）逃避债务。借破产逃债是许多公司常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象，搞假破产。

应对：业主可尽量选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系，同时，明察暗访项目公司的实际财产。

（6）乱收费。物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：1超出核准的价格收取管理费。2擅自提高收费标准，赚取收费差价。3擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。

应对：业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。

（7）购房合同。购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。

应对：购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线。

（8）房产证拖着不办。有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商，对方都有一套托词，用得最多的一句话就是“正在办理”。

应对：购房时看商品房是否“五证”齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预（销）售许可证》。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。

购房侃价有妙招

买房成败与否还在于购房者的侃价本领，这就要心〃狠〃。狠狠杀价买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。

（1）一要不动声色、多方了解。1看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养；周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。2掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。3让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。

（2）要摸透卖方心理。1卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。2了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方信?/br/br